Réévaluer l’actif d’une SCI selon son régime fiscal
Votre SCI est à l’IR
Une transparence fiscale. La SCI est dotée de la personnalité morale, mais ce sont les associés qui sont imposables à l’impôt sur les revenus fonciers au barème de l’IR en proportion de leurs parts (pour les associés personnes physiques). Si le résultat de la SCI est bénéficiaire, l’imposition est encourue, même si la quote-part revenant à l’associé n’est pas distribuée et mise en réserve. S’il est déficitaire, la quote-part peut être imputée sur le revenu global, hors déficits provenant des intérêts d’emprunt et dans la limite de 10 700 € par an, l’excédent étant reportable sur dix ans.
Pas de comptabilité. Les SCI n’ayant opté ni pour l’IS, ni pour la TVA et ne comprenant que des associés personnes physiques n’ont pas l’obligation de tenir une comptabilité commerciale.
Et donc, pas de réévaluation libre. En l’absence d’obligation de tenir une comptabilité commerciale, la réévaluation libre d’actifs par une SCI à l’IR est dépourvue de conséquences fiscales, notamment au niveau du calcul des amortissements et des plus-values. Et si, à la suite de l’entrée à son capital d’un associé soumis à l’IS, la SCI doit établir ses résultats selon les règles applicables pour cet impôt, elle ne pourra déduire que les amortissements calculés d’après la valeur d’origine des immeubles et non d’après leur valeur réévaluée (CE 19.09.2018 n° 409864) .
À noter. En cas de cession d’un des biens immobiliers de la SCI, les plus-values immobilières sont imposées, comme pour un particulier, au prorata de la part qui revient à chaque associé.
Si elle est à l’IS
Une indépendance fiscale. Si votre SCI a opté pour l’IS, elle a perdu sa transparence et pris son indépendance fiscale. Elle subit sa propre imposition, au taux de 15 % jusqu’à 38 120 € de bénéfices, et au taux normal au-delà.
Quels avantages ? Le résultat de la société est déterminé selon les règles applicables aux sociétés commerciales. L’option pour l’IS permet à la SCI de déduire les frais d’acquisition et les droits d’enregistrement de même que toutes les charges exposées dans son intérêt (déduction possible des provisions pour pertes ou charges). La SCI à l’IS peut amortir le bien immobilier acheté (hors terrain), d’où une réduction significative de son bénéfice imposable. Si elle ne distribue pas de dividendes mais constitue des réserves, elle est seule imposée (les associés ne le sont pas) ; ce qui peut permettre aux associés de gérer voire neutraliser pour partie leur imposition. La rémunération versée au gérant associé est déductible du résultat de la société à l’IS contrairement à l’IR.
Quels inconvénients ? L’apport pur et simple (celui qui donne droit à des parts sociales sans autre contrepartie) est considéré comme une vente. Il entraîne donc le paiement des droits d’enregistrement à titre onéreux qui, pour un apport de bien immobilier, sont de 5 % sauf régimes spéciaux. En revanche, l’apport est exonéré de tout droit s’il est effectué lors de la création d’une société transparente. Au moment de la revente d’un bien immobilier par la société, les plus-values seront calculées sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat duquel on aura retiré les amortissements réalisés. Aucun abattement pour durée de détention n’est pratiqué. Si l’associé emprunte personnellement pour réaliser son apport à la société et si celle-ci est soumise à l’IS, les intérêts d’emprunt qu’il paie ne sont pas déductibles de son impôt sur les revenus.