SCI à l’IR ou à l’IS : quel régime fiscal choisir ?

SCI à l’IR ou à l’IS : 4 points à retenir

• À l’IR, les associés sont imposés sur leur part du résultat, même si la SCI conserve les loyers. Vous pouvez donc avoir un impôt à payer alors que la trésorerie sert encore à rembourser l’emprunt ou à financer des travaux.
• À l’IS, l’amortissement peut réduire l’impôt pendant la détention. Ce régime est particulièrement intéressant si vous souhaitez conserver les bénéfices dans la SCI pour investir à nouveau. Si vous les distribuez, une imposition personnelle s’ajoute.
• Pensez dès le départ à la revente. À l’IR, la durée de détention réduit progressivement la plus-value imposable. À l’IS, aucun régime de faveur n’est prévu afin de réduire la fiscalité ; bien au contraire, pour le calcul de la plus value,  les amortissements diminuent la valeur comptable du bien et alourdissent donc la fiscalité à la sortie.
• Partez de votre projet, pas du seul taux d’impôt. L’IR convient souvent mieux si vous souhaitez percevoir les loyers ou revendre à long terme ; l’IS, si vous comptez conserver les bénéfices dans la SCI pour réinvestir.

SCI à l’IR ou à l’IS : quelles différences changent réellement votre investissement ?

Une SCI qui loue un bien nu relève en principe du régime des sociétés de personnes : chaque associé est imposé sur la part de bénéfice correspondant à ses droits (article 8 du CGI). La SCI peut toutefois opter pour l’IS ou y être soumise en raison d’une activité commerciale (article 206 du CGI). Le régime retenu change la fiscalité des loyers, des charges et de la revente.

Critère	SCI à l’IR	SCI à l’IS
Contribuable	Chaque associé est imposé sur sa quote-part de résultat.	La SCI paie l’IS ; les associés peuvent être imposés lors des distributions.
Base imposable	Revenus fonciers pour une location nue après déduction des charges limitativement énumérées par l’article 31 du CGI.	Résultat fiscal après charges et amortissements admis.
Amortissement	Pas d’amortissement de droit commun de l’immeuble, hors dispositifs particuliers.	Amortissement des éléments admissibles, notamment du bâti, hors terrain.
Déficit	Imputation plafonnée sur le revenu global et/ou report selon la composition du déficit foncier.	Report au niveau de la SCI selon les règles de l’IS.
Utilisation des bénéfices	Imposition des associés, même sans distribution.	Conservation après IS ou distribution avec fiscalité personnelle.
Comptabilité	Déclaration 2072 et suivi comptable adapté.	Comptabilité commerciale, déclaration 2065 et liasse fiscale ; gestion généralement plus coûteuse.
Revente	Plus-value calculée à partir du prix d’acquisition, avec abattements pour les associés personnes physiques.	Plus-value calculée à partir de la valeur nette comptable, sans les mêmes abattements.
Stratégie à examiner	Perception de revenus et revente à long terme et/ou objectif patrimonial de transmission.	Capitalisation et réinvestissement des bénéfices dans la société.

 

À noter : l’exception « Relance logement » depuis 2026

Le dispositif Relance logement permet, sous conditions, d’amortir certains logements collectifs neufs ou des logements anciens répondant aux critères de travaux fixés par la loi, acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Il ne concerne donc pas toutes les SCI à l’IR et peut modifier le calcul de la plus-value lors de la revente (article 47 de la loi de finances pour 2026).

Peut-on toujours choisir librement entre IR et IS ?

L’IR reste le régime de principe d’une SCI qui loue un bien nu. En revanche, la location meublée, même occasionnelle ou saisonnière, est une activité commerciale au regard de l’impôt sur les bénéfices et peut entraîner l’assujettissement à l’IS. L’administration tolère toutefois des recettes commerciales accessoires n’excédant pas 10 % des recettes totales hors taxes (BOFiP, BOI-IS-CHAMP-10-30, § 320). Une SCI familiale n’échappe pas à cette règle.

Une SCI peut aussi opter volontairement pour l’IS. L’option doit être notifiée au service des impôts avant la fin du troisième mois de l’exercice concerné. Il est possible d’y renoncer jusqu’au cinquième exercice suivant celui de l’option ; passé le délai légal, elle devient irrévocable (article 239 du CGI).

Le passage à l’IS peut rendre immédiatement imposables certains bénéfices et certaines plus-values latentes, sauf application des mécanismes prévus par la loi. Il ne s’agit donc pas d’un régime à tester pendant quelques années avant de revenir librement à l’IR (article 202 ter du CGI).

Comment les loyers sont-ils imposés à l’IR et à l’IS ?

À l’IR, les associés sont imposés même sans percevoir les loyers

Dans une SCI à l’IR, le résultat de location nue est calculé selon les règles des revenus fonciers. Chaque associé est imposé sur la part qui lui revient, même lorsque la SCI conserve les loyers pour rembourser son emprunt.

Pour un associé personne physique résident fiscal français, ce résultat est soumis au barème progressif de l’IR et aux prélèvements sociaux de 17,2 % en 2026 (impots.gouv.fr). Lorsqu’un bénéfice déjà taxé est ensuite versé à l’associé, il n’est pas imposé une seconde fois.

À l’IS, la société paie l’impôt avant une éventuelle distribution

À l’IS, la SCI calcule son bénéfice après déduction des charges et amortissements admis. Le taux normal est de 25 %. Un taux réduit de 15 % s’applique sur les premiers 42 500 € lorsque les conditions sont remplies (article 219 du CGI).

Les bénéfices peuvent rester dans la SCI pour financer un autre investissement. S’ils sont distribués à des associés personnes physiques résidents fiscaux français, ils sont en principe soumis au PFU de 31,4 % en 2026, sauf option globale pour le barème progressif (Service Public).

Comment la revente est-elle imposée à l’IR et à l’IS ?

À l’IR : prix d’acquisition et abattements pour durée de détention

Lorsque les associés sont des personnes physiques, la vente occasionnelle d’un immeuble par une SCI à l’IR relève du régime des plus-values immobilières des particuliers. La plus-value brute correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition corrigés (articles 150 U et 150 V du CGI). Les frais et travaux ne majorent le prix d’acquisition que sous conditions et sans double déduction.

Des abattements s’appliquent avec la durée de détention : l’exonération d’IR est acquise après 22 ans et celle des prélèvements sociaux après 30 ans. Avant ces délais, la base restante est imposée à 19 % et 17,2 % ; une surtaxe peut aussi concerner certaines plus-values élevées.

À l’IS : les amortissements réduisent la valeur nette comptable

À l’IS, la plus-value correspond à la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable du bien. Les amortissements réduisent progressivement cette valeur, ce qui augmente souvent la base imposable (BOFiP, BOI-BIC-PVMV-10-20-30-20).

La plus-value est intégrée au résultat de la SCI et soumise à l’IS, sans abattement pour durée de détention. L’économie obtenue grâce aux amortissements pendant la location doit donc être comparée au coût fiscal de la revente.

Que deviennent les fonds après la vente ?

À l’IS, le produit de la vente peut rester dans la SCI pour être réinvesti. S’il est versé aux associés, une imposition personnelle peut s’ajouter, sauf pour les sommes correspondant notamment au remboursement d’un compte courant.

À l’IR, les bénéfices déjà taxés ne sont pas imposés une seconde fois du seul fait de leur versement. Comparez donc le montant net récupéré par les associés, pas uniquement l’impôt sur la plus-value.

En présence de parts démembrées, la répartition des sommes issues de la vente dépend également des droits financiers de l’usufruitier et du nu-propriétaire.

Quels critères permettent de choisir le régime fiscal de la SCI ?

Votre objectif ou votre situation	Régime à tester en priorité	Ce qui doit trancher
Percevoir régulièrement les loyers	IR	Impôt personnel et trésorerie restante après le prêt
Conserver les bénéfices pour réinvestir	IS	Économie annuelle et coût futur de la sortie
Associés fortement imposés	IS	Besoin de distributions et fiscalité des dividendes
Détenir longtemps puis revendre	IR	Durée de détention et plus-value attendue
Réaliser des travaux importants	Les deux. Attention à bien apprécier la nature des travaux avant le choix car ils pourraient ne pas être déductibles à l’IR	Déductibilité, déficit foncier utilisable et amortissement
Louer en meublé	IS potentiellement obligatoire	Part des recettes commerciales
Transmettre les parts	Aucun choix automatique	Valeur des parts, dette, fiscalité latente et démembrement des parts

 

À noter : Pour les travaux, vérifiez leur qualification fiscale : toutes les dépenses ne sont pas déductibles à l’IR (article 31 du CGI).

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