TVA sur location d’immeuble meublé ou aménagé : quel régime appliquer ?
e régime de TVA applicable à une location d’immeuble dépend de plusieurs critères : location meublée ou non, usage d’habitation ou usage professionnel.
Dans cet article, nous nous concentrons sur les locations d’immeubles meublés ou aménagés et sur leur régime de TVA.
La location meublée ou aménagée consiste à mettre à disposition d’un locataire soit :
- un logement meublé permettant une occupation immédiate ;
- un local aménagé permettant l’exercice d’une activité professionnelle.
La taxation dépend notamment des services qui accompagnent cette location. Ainsi, la location meublée à usage d’habitation est en pratique exonérée de TVA, sauf si certaines prestations para-hôtelières sont proposées. La location de locaux aménagés est, elle, en principe soumise à TVA.
Sauf exception, la location d’immeubles non meublés est exonérée de TVA. Retrouvez plus d’informations sur la location nue et la TVA dans notre article : TVA locations nues : quelles sont les exceptions à l’exonération pour les locaux non aménagés ?
La location de biens meublés à usage d’habitation
Qu’est-ce qu’un logement meublé ?
Pour être considéré comme meublé, le logement doit comporter un certain nombre d’équipements essentiels : literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, table et sièges, ustensiles de cuisine et vaisselle, étagères… (article 2 du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015).
TVA et location d’immeubles meublés à usage d’habitation : le principe
La règle applicable à la location de biens meublés à usage d’habitation est prévue par l’article 261 D du Code général des impôts (CGI).
Celui-ci stipule que sont exonérées de TVA « les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés ou garnis à usage d’habitation ».
Cette règle s’applique indépendamment du statut du bailleur (particulier ou professionnel).
Lorsque le bailleur est une personne physique, les revenus tirés de la location meublée relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), soit :
- sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) si les recettes annuelles retirées de cette activité ne dépassent pas 23 000€ ou si ces recettes sont inférieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal ;
- sous le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) si ces seuils sont dépassés.
Une exception à ce principe : les prestations para-hôtelières
L’article 261 D du CGI prévoit une exception à l’exonération de TVA lorsque des prestations dites para-hôtelières sont proposées au locataire.
Plus précisément, l’exonération ne s’applique pas lorsqu’au moins trois de ces quatre prestations sont proposées par le bailleur :
- le petit-déjeuner ;
- le nettoyage régulier des locaux ;
- la fourniture du linge de maison ;
-
- la réception de la clientèle.
En effet, si au moins trois de ces prestations sont proposées, la location n’est plus considérée comme une simple location, mais comme une prestation d’hébergement, soumise à la TVA.
Il résulte ainsi de l’article 261 D du CGI qu’une location d’immeuble meublé à usage d’habitation peut être exonérée ou soumise à la TVA. Le critère à considérer est celui des prestations fournies :
- si le bailleur ne propose aucune prestation para-hôtelière ou s’il n’en propose qu’une ou deux parmi celles citées, il est exonéré de TVA ;
- si le bailleur propose trois ou quatre des prestations para-hôtelières prévues, la location est soumise à TVA (BOI-TVA-CHAMP-30-10-50).
Retrouvez plus d’informations dans notre article : TVA location meublée : prestations para-hôtelières et impacts fiscaux.
La location d’immeubles aménagés à usage professionnel
Qu’entend-on par local aménagé ?
Les locations concernées portent sur des locaux équipés avec du mobilier, du matériel et les installations nécessaires à l’exercice d’une activité professionnelle.
Sont notamment visées les locations de salles meublées à usage de réunion, les installations spécialisées (par exemple une clinique) ou encore les salles de spectacles aménagées pour recevoir le public (BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-30).
TVA immobilière et location d’un immeuble aménagé à usage professionnel
La location de locaux aménagés à usage professionnel est soumise à TVA, car elle est assimilée à une prestation de services.
En effet, il ne s’agit plus dans ce cas d’une simple mise à disposition d’un immeuble, mais bien de la fourniture d’une prestation globale incluant local et équipement.
La TVA s’applique alors au prix de la location.
Location aménagée et franchise en base de TVA
Si le bailleur ne dépasse pas certains seuils, il peut bénéficier du régime de la franchise en base de TVA.
Ce régime dispense de la déclaration et du paiement de la TVA à condition que le chiffre d’affaires annuel :
- ait été inférieur ou égal à 85 000€ l’année civile précédente ;
- soit inférieur ou égal à 93 500€ sur l’année civile en cours.
Ces seuils s’appliquent pour 2026 aux activités commerciales et d’hébergement.
Le bailleur a la possibilité de renoncer au bénéfice de ce régime et d’opter volontairement pour l’assujettissement à la TVA. Cette option a l’avantage de lui permettre de récupérer la TVA sur ses achats professionnels.
En conclusion, il est essentiel pour le bailleur de bien identifier le type de location et les prestations fournies afin de déterminer correctement le régime de TVA applicable. Pour vous aider, voici un tableau synthétique qui rappelle les différentes situations, ainsi que leurs conséquences au regard de la TVA :
Type de location Usage TVA applicable ? Location meublée Habitation sans services para-hôteliers Non Location meublée Habitation avec services para-hôteliers Oui Location aménagée Professionnel Oui Location nue Habitation Non Location nue Professionnel Non sauf option